「フルローンなら現金ゼロで家が建てられる」と思っている方は多いのではないでしょうか。

しかし実際には、手付金・登記費用・保険料など、ローンに組み込めない諸費用が総額の10%前後発生するため、数百万円の現金が必要になるケースもめずらしくありません。

そこで本記事では、フルローンで注文住宅を建てる際に必要な現金の目安と内訳、払えない場合の対処法をわかりやすく解説します。

【早見表】注文住宅をフルローンで建てる場合、現金はいくら必要か

注文住宅を自己資金なしのフルローンで建てる場合も、手付金などの諸費用は基本的に現金で支払わなければなりません。

諸費用の目安は総額の10%前後とされているので、総額別にみる諸費用の目安は次の通りとなります。

総額（土地＋建物）	諸費用の目安（10%）
2,000万円	約200万円
2,500万円	約250万円
3,000万円	約300万円
3,500万円	約350万円
4,000万円	約400万円
4,500万円	約450万円
5,000万円	約500万円
6,000万円	約600万円

上記の通り、フルローンであっても必要となる現金は少なくありません。

フルローンで家を建てる際に「現金をなるべく手元に残したい」とお悩みの場合、総額をどれだけ抑えるかがポイントとなります。

バリーズの住宅は1,800万円台（税抜）〜という価格設定なので、無理のない資金計画を立てやすい点が大きなメリットです。

住宅だけでなくインテリアもセットでこの価格のため、入居後にかかる家具購入費を抑えられるという点でも、総合的なコストパフォーマンスに優れています。

マイホームにかかる費用をできる限り抑えたい方は、こちらより詳細をごらんください。

【支払いスケジュール表】いつ・いくら現金が出ていくのか

ここからは、現金が必要となるタイミングと金額の目安をご紹介します。

各フェーズでいくら支払うのかを把握した上で、余裕を持った自己資金（目安：総費用の10〜15%）を手元に確保しておきましょう。

①申し込み〜契約時

家づくりの最初の段階から、多くの現金が必要になります。

主な費用項目は次の通りです。

費用項目	金額の目安
申込金（仮押さえ）	数万円〜10万円程度
土地手付金	土地代の5〜10%
手付金（工事請負契約）	工事費の5〜10%
印紙税（請負契約書）	1万円（工事金額1,000〜5,000万円の場合）
土地仲介手数料（半金）	（土地代×3%＋6万円）×消費税 の半額
地盤調査費用	15〜30万円

なお、工事の請負契約において発生する印紙税は、以下の通り令和9年3月31日まで軽減措置が取られています。

記載された契約金額		税額
10万円〜50万円以下		200円
50万円〜100万円以下		500円
100万円〜500万円以下		1,000円
500万円〜1,000万円以下		5,000円
1,000万円〜5,000万円以下		1万円
5,000万円〜1億円以下		3万円

〈出典〉No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

②着工〜上棟時

着工・上棟のフェーズでは、着工金や中間金などの支払いが発生します。

費用項目	金額の目安
着工金	工事費の約30%
地鎮祭費用	5〜15万円
建築確認申請費	10〜30万円
中間金（上棟時）	工事費の20〜30%
上棟式費用（任意）	3〜10万円程度

着工金や中間金につなぎ融資を利用することもできますが、通常の住宅ローンよりも金利が高くなるため注意してください。

③引き渡し〜入居後

建物が完成し、施主検査・手直しを経て引き渡しとなるタイミングで、住宅ローンが実行されます。

最終金（工事残代金）に関してはローンで支払い、以下の現金支出で資金不足にならないように計画を立てておきましょう。

費用項目	金額の目安
建物登記費用（登録免許税）	固定資産税評価額の0.15%（軽減税率）（※1） 認定長期優良住宅は0.1%（※2）
司法書士報酬	5〜15万円程度
住宅ローン事務手数料・保証料	数万円〜数十万円（金融機関による）
火災・地震保険料	数十万円（一括払いの場合）
土地仲介手数料（残金）	上記仲介手数料の残額
不動産取得税	（固定資産評価額－1,200万円）×3%（認定長期優良住宅は－1,300万円）
固定資産税の日割り精算	物件による
引越し費用	7〜20万円程度（家族構成・距離・時期による）

不動産取得税の支払いは、引き渡しから数ヶ月後に自治体より通知が届いてからとなるので、資金を用意し忘れないように注意が必要です。

※1,2 〈出典〉住宅：認定長期優良住宅に関する特例措置 ｜ 国土交通省

フルローンの注文住宅で現金で払う費用の内訳

ここからは、注文住宅を建てる際に現金で払う必要のある主な費用について、内容を詳しく解説します。

手付金

手付金とは、売買契約を結ぶときに買主が売主へ支払う契約の証となるお金です。

主に以下の3つの役割があります。

• 証約手付：契約が成立したことを証明する
• 解約手付：買主が解約する場合は手付金を放棄、売主が解約する場合は手付金の2倍を返還することで、お互いに解約権を行使できる
• 違約手付：どちらかが契約を破った場合のペナルティとして機能する

フルローンで注文住宅を建てる場合でも、手付金は住宅ローンに組み込めないため、現金で用意しておきましょう。

無事に契約が完了した後は、支払った手付金は物件購入代金の一部として充当されるため、別途損をするわけではありません。

つなぎ融資の利息・手数料

住宅ローンは建物が完成してからでないと実行されないため、着工金や中間金などの完成前の支払いには、つなぎ融資という一時的な借入を利用します。

気をつけたいのは、その借入にかかるコストです。

つなぎ融資の場合、金利は年2〜4％が目安とされており、通常の住宅ローンより高めの傾向にあります。

これにより、借入額や期間によっては、利息が数十万円になることもめずらしくありません。

また、事務手数料・収入印紙代として別途10〜20万円程度かかる場合があり、これらも現金払いが必要です。

つなぎ融資は一時的な借入ではあるものの、トータルのコストは決して小さくないため注意しましょう。

登記費用

登記費用は、土地・建物の所有権を公的に記録するために国に納める登録免許税・手続きを代行する司法書士や土地家屋調査士へ支払う報酬・証明書取得費・郵送費などを含んだ実費の合計です。

注文住宅では、土地の所有権移転登記・建物の表題登記・建物の所有権保存登記・抵当権設定登記の4種類が必要となり、費用は固定資産税評価額や借入金額をもとに算出されます。

司法書士報酬は5〜15万円ほどが目安で、全体の費用相場は30〜60万円程度です（物件価格・借入額・軽減税率の適用有無によって変動）。

これらの費用は、金融機関によっては住宅ローンに組み込めるケースもありますが、対応していない場合もあるため、あらかじめ現金で自己資金を準備しておきましょう。

火災保険・地震保険料

注文住宅で住宅ローンを利用する場合、金融機関から火災保険への加入を義務付けられます。

保険料は建物の構造・所在地・補償内容によって大きく異なりますが、木造一戸建ての場合は年間5〜10万円程度が目安です。

地震保険は火災保険とセットで加入する仕組みで、保険金額は火災保険金額の30〜50％の範囲で設定されます。

これらの保険料は住宅ローンに組み込めないため、契約時に現金一括払いとするか、年ごとの分割払いを選択することとなります。

長期一括払いにすると割安になるケースが多いため、資金に余裕があれば検討しましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税です。

税額は「固定資産税評価額×税率」で計算され、2027年3月31日までに取得した場合は軽減税率（3%）が適用されます（※）。

また、新築住宅では以下の軽減措置を適用可能です。

• 建物：固定資産税評価額から1,200万円が控除される（評価額が1,200万円以下なら税額がゼロになることも）
• 土地：評価額の1/2に3％を掛けた上で、一定の控除額を差し引いた金額が税額となる

不動産取得税の納税通知書は、取得後数ヶ月以上が経過してから届くことが多いため、引き渡し後も一定額の現金を手元に残しておきましょう。

※〈出典〉住宅：不動産取得税に係る特例措置｜国土交通省

引越し費用・家具・家電代

引越し費用は移動距離・荷物量・時期によって異なりますが、家族世帯の近距離における引越しでも7〜20万円程度が目安となります。

繁忙期（2〜4月）はさらに高くなりやすく、特に3月下旬〜4月が高騰しやすいため、費用を抑えたい場合はできる限りこの時期を避けましょう。

また、冷蔵庫・洗濯機・ベッドなどの家具・家電代は、最低限のアイテムを揃えるだけでも数十万〜100万円以上の出費となることもめずらしくありません。

これらはすべて住宅ローンの対象外のため、早めに予算を確保しておき、手元資金が不足しないように資金計画を立てましょう。

住宅ローンに組み込める費用と組み込めない費用の違い

住宅ローンは物件の引き渡しと同時に融資が実行されるため（つなぎ融資・分割実行となる場合もあり）、組み込める費用は物件引渡し時に発生する費用が中心です。

金融機関によっては、登記費用・火災保険料・ローン事務手数料・保証料などをローンに含められる場合があります。

一方、手付金・不動産取得税・固定資産税・家具家電購入費などは原則としてローンの対象外です。

手付金は売買契約時に自己資金での支払いが必要となるため、あらかじめ現金を確保しておきましょう。

引越し費用についても原則は対象外ですが、一部の金融機関では組み込める商品もあります。

組み込める範囲は金融機関によって異なるため、事前に必ず確認が必要です。

住宅ローンについては、こちらの記事もごらんください。

注文住宅の諸費用を現金で払えない場合の解決策

諸費用を現金で用意するのが難しい場合、次の対策をおすすめします。

諸費用を組み込める金融機関を選ぶ

住宅ローンは土地代や建築費の融資が基本ですが、金融機関によっては登記費用・融資手数料・火災保険料・印紙税などの諸費用もローンに組み込むことができます。

対応できる費用の範囲は金融機関ごとに異なるため、事前に複数の銀行を比較検討しておきましょう。

また、諸費用分だけ借入額が増えるため、月々の返済額や総返済額が増える点もふまえて慎重な判断が必要です。

諸費用専用ローンを利用する

金融機関によっては、諸費用だけを対象とした「諸費用専用ローン」を提供しています。

諸費用専用ローンであれば、手元の現金が不足していても登記費用や火災保険料などを借り入れられるため、資金計画が立てやすくなるのがメリットです。

しかし、通常の住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあるほか、ローンの二本立てとなるので、総返済額を事前にしっかり確認しましょう。

つなぎ融資を活用する

つなぎ融資であれば、完成までの間に必要な資金を一時的に借り入れることができるため、手元の現金が少なくても支払いに困りません。

着工金や中間金など、段階的に発生する支払いに対しても柔軟に対応できます。

住宅の引き渡し時に一括返済する仕組みになっているため、最終的な資金計画を立てやすいのもメリットです。

しかし、すべての金融機関で扱っているわけではないほか、住宅ローンより金利が高めな点に注意しましょう。

補助金・助成金を活用する

注文住宅で使える補助金や助成金を活用すれば、家づくりにかかる実質的な負担を軽減できます。

例えば「みらいエコ住宅2026事業」では、子育て世帯・若者夫婦世帯の場合、ZEH水準住宅を新築した際に35万円（寒冷地域は40万円）が補助されます。

詳しくはこちらの記事をごらんください。

バリーズでは、無理のない資金計画を提案するだけでなく、住宅ローンアドバイザーによる相談対応や、補助金の申請についてもフォローしています。

バリーズの家づくりに関して気になる方は、こちらも参考になさってください。

住宅の購入費用自体を抑える

住宅本体の購入費用を抑えることで、諸費用の総額も連動して小さくなります。

住宅の仕様をシンプルにする、ハイグレードでそろえていた設備を標準仕様にする、施工会社のキャンペーンや建売プランを検討するなど、コストを見直す方法を複数検討してみましょう。

優先順位を明確にした上でプランを絞り込むことにより、諸費用を含めた総予算を現実的な範囲に収められます。

まとめ

フルローンで住宅を購入する場合も、諸費用として総額の10%前後の現金が必要になります。

諸費用専用ローンやつなぎ融資、補助金などを活用するのは一つの手段ですが、資金負担を抑えるには、住宅本体の価格を無理のない範囲に設定しましょう。

バリーズでは、家具・インテリアコーディネート付きの住宅を1,800万円台（税抜）〜で提供しており、本体価格や諸費用だけでなく、家具の購入費用まで抑えられます。

規格住宅・セミオーダー住宅も候補に入れ、マイホームの費用をできる限り抑えたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。