土地が相場より安くなりやすい条件

土地が周辺の相場より安くなる背景には、おもに次の4つの条件があります。

• ・敷地の形状と道路への接し方（接道）
• ・高低差や擁壁、地盤の状態
• ・建築に関する法律上のルール
• ・周辺環境と権利関係

それぞれの条件について詳しく解説します。

形状と接道の条件

道路から細い通路を通って奥へ入るいわゆる「旗竿地」や、三角形のような変形した土地は、同じエリアでも価格が抑えられているケースが多いです。

理由は、建てられる建物の範囲が限られたり、大きな工事車両が入りにくかったりなど、施工時に手間や費用が増えやすいからです。

また、道路との接し方（接道）も価格を左右します。

建築基準法では、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には建物を建てられないルール（接道義務）があります。

この条件を満たさない土地は建てられる建物が制限されるため、その分だけ価格が抑えられているのです。

〈出典〉e-Gov法令検索「建築基準法（第四十三条）」

高低差・擁壁・地盤の条件

道路よりも低い土地や、斜面になっている土地、古い擁壁が残る土地も、価格が安くなりやすい傾向があります。

擁壁とは、高低差のある土地で土が崩れないように支えている構造物のことです。

敷地を仕切るためのブロック塀とは役割も必要な強度も異なり、本来は擁壁が必要な場所にブロック塀が積まれているケースもあります。

現地では、高低差を支えている壁がどちらなのかを確認しておきましょう。

土地に高低差がある場合や地盤がやわらかい場合は、平らな土地と比べて整地や地盤改良に多くの工事費がかかります。

購入者がこうした「土地を直すための費用」を負担することを見越して、土地の価格自体が安く設定されているケースが多いのです。

造成費用や地盤改良にかかる費用の目安

実際の工事費は現地の状況によって変わりますが、国税庁の「財産評価基準書」などでも、平坦地と傾斜地では宅地造成のコストに大きな差があることが示されています。

平坦地の宅地造成費（東京都・令和8年分）

造成の区分	単価
整地費	800円／1平方メートル
伐採・抜根費	1,100円／1平方メートル
地盤改良費	2,300円／1平方メートル
土盛費	8,000円／1立方メートル
土止費（擁壁の新設）	91,800円／擁壁面1平方メートル

傾斜地の宅地造成費（東京都・令和8年分／1平方メートル当たり）

傾斜度	金額
3度超〜5度以下	24,300円
5度超〜10度以下	29,000円
10度超〜15度以下	45,600円
15度超〜20度以下	63,400円
20度超〜25度以下	70,200円
25度超〜30度以下	76,500円

〈出典〉国税庁「令和8年分 財産評価基準書（東京都）宅地造成費の金額表」

※上記は相続税の土地評価で用いる標準的な金額です。実際の工事費は現地の状況と施工会社の見積もり条件によって変わります。都道府県ごとに単価が定められているため、東京都以外の土地では金額が変わってきます。
※土止費は、擁壁を新しく作る場合の単価です。単価を掛ける対象は土地の面積ではなく、擁壁そのものの面積になります。

敷地面積30坪（約99平方メートル）の土地にあてはめると、平坦地で整地だけを行った場合は約8万円です。

一方、傾斜度5度超10度以下の土地は約287万円となり、280万円ほどの差が生まれます。

傾斜地の金額は、切土や盛土、土留めまでをまとめた造成一式の標準額として定められているため、平坦地の整地費だけと比べると差が大きく開きます。

平坦地であっても、道路より低い土地では土盛費や土止費が別に加わる点は押さえておきましょう。

なお、傾斜度が3度以下の土地は平坦地として評価されるため、傾斜地の表は3度超から始まっています。

また、地盤改良工事の費用は、地盤の状態と工法によって変わります。

延床面積30坪の木造平屋を想定した場合の目安は、一般的に以下のとおりです。

なお、地盤改良は建物が建つ範囲に行う工事のため、敷地全体を対象とする造成費とは計算のもとになる面積が異なります。

工法別の地盤改良工事費用の目安（延床面積30坪の木造平屋を想定）

工法	適している地盤	費用の目安
表層改良工法	やわらかい層が比較的浅い	20万〜50万円前後
柱状改良工法	やわらかい層が深くまで続く	40万〜100万円前後
鋼管杭工法	やわらかい層が深く、建物の重量がある	90万〜200万円前後
砕石工法	さまざまな地盤に対応。建て替え時の撤去が不要	50万〜150万円前後

※工法と費用は地盤調査の結果によって変わります。同じ工法でも施工業者によって金額に差が出るため、2〜3社の見積もりを比べて判断しましょう。
※前掲の造成費の表にある「地盤改良費 2,300円」は、相続税評価で敷地の面積に対して用いる標準額です。上記の工法別の金額は実際の工事費の相場であり、前提が異なるため単純には比較できません。

地盤改良工事の実施自体は義務ではありませんが、地盤調査で「地盤改良が必要」と判定された土地で工事を見送ると、住宅瑕疵担保責任保険に加入できないケースがあります。

瑕疵保険に加入できるかどうかは、住宅ローンの審査で確認される場合があります。

取り扱いは金融機関や商品によって変わりますが、実質的には避けて通れない費用として見ておく方が安全です。

安さの理由が地盤にある土地では、土地代と地盤改良工事費を合計した金額が、相場並みの土地を購入した場合の総額と比べてどうなるかを確かめておきましょう。

契約前に住宅会社へ相談しておくと、判断しやすくなります。

法規制の条件

市街化を抑えるエリアとして指定されている「市街化調整区域」の土地は、住宅や店舗を積極的に建てていく「市街化区域」と比べて価格が大きく抑えられています。

家を建てるために自治体の許可が必要になることが、価格に反映されているからです。

ただし、「市街化調整区域だから絶対に家を建てられない」と決まっているわけではありません。

都市計画法で定められた許可の基準に当てはまる場合や、自治体が条例で指定した区域内にある場合には、許可を得て建てられるケースがあります。

購入を検討する段階で、自治体の窓口に確認しておきましょう。

また、「再建築不可」と呼ばれる土地には注意が必要です。

接道義務を満たしていないなどの理由で、いま建っている建物を取り壊すと、新しい建物を建てられません。

周辺環境と権利関係の条件

交通量が多い道路に面していたり、隣家との境界線が曖昧だったりする土地なども、価格が抑えられる要因となります。

また、水はけや災害リスクも価格に影響することがあります。

購入検討時には、国が提供するハザードマップポータルサイトなどで、その土地の洪水や土砂災害のリスクを必ず確認しておきましょう。

〈参考〉国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

さらに、現地には平日と休日、朝と夜というように時間帯を変えて足を運び、交通量や周辺の雰囲気を確認しておくことをおすすめします。

買わない方がいい土地の条件と見極めのコツ

安い土地をすべて候補から外すと、予算内で買える土地がなくなり、土地探しが行き詰まってしまうこともあります。

この章では、避けるべき土地の条件と判断のポイントについて解説します。

買わない方がいい土地の条件

そもそも新しく建物を建てられない土地や、トラブルや災害リスクが高い土地は避けることをおすすめします。

• ・法律上、家を建てられない土地：接道義務を満たしておらず、建物を取り壊すと建て替えができない「再建築不可」の土地など。
• ・権利関係やトラブルが未解決の土地：境界線が確定しておらず、購入後に対人トラブルに発展するリスクがある場所。
• ・取り返しがつかない立地条件：住み始めてから変更できない周辺環境や、改善が難しい深刻な災害リスクを抱える場所。

土地条件を直せるかではなく「建てたい家を予算内で実現できるか」で判断する

土地選びで迷ったときは、「土地の条件を標準的な状態まで直せるか」を基準にするのではなく、「土地代と建物にかかる工事費を合わせて、自分たちの予算内にきちんと収まるか」という視点を大切にしてみてください。

例えば、敷地の形が少しゆがんでいたり、多少の地盤補強が必要だったりしても、建築費用とのバランスで予算内に収まっていれば、希望の家づくりは実現できます。

バリーズでは、土地探しから家づくりをサポートします。

「気になっている土地で希望のプランが実現できるか」「土地代を含めて予算内で家づくりはできるのか」など、家づくりや土地探しに関することならなんでもご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせください。

相場より安い土地を活かして予算内で賢くマイホームを建てるコツ

ここからは、相場より安い土地を上手に活用して予算内で家づくりを成功させるポイントを紹介します。

先に決めるのは間取りではなく「家づくりの総予算」

家づくりを始めるとき、細かい間取りから決めてしまうと、その間取りがぴったりハマる土地しか選べなくなってしまいます。

結果として、お得な安い土地を自分で候補から外してしまうことになりかねません。

最初に固めておきたいのは、細かい間取りではなく「家づくりの総予算」です。

総予算が決まっていれば、「土地代が安くなった分、地盤の工事費が増えても、全体の予算内に収まるな」というふうに冷静に判断できるようになります。

バリーズの規格住宅は、建物だけでなく家具やインテリアまで含んだワンプライスなので、土地にかけられる予算の逆算もしやすくなっています。

土地の形に合わせて希望を実現できる住宅会社を選ぶ

バリーズは、平屋から3階建てまでバリエーション豊かなプランをご用意しています。

例えば、少し間口の狭い土地であっても、上へ空間を伸ばせる3階建てプランなら必要な部屋数をしっかり確保できます。

土地の形状や条件によって候補が狭まりすぎてしまう失敗を防ぐには、土地条件に合わせたプランの選択肢が広い住宅会社を選ぶのがおすすめです。

土地探しや土地価格に関するよくある質問

家づくりのための土地探しや価格に関するよくあるご質問にお答えします。

契約不適合責任が免責の土地は、避けた方がいいのでしょうか。

免責となっているからといって、一概に避けるべきと決まるわけではありません。

誰が売主か、どのような条件で免責になっているかによって判断が変わります。

不安な点は契約前にしっかり確認し、必要に応じて専門のスタッフと一緒に内容をチェックするのが安心です。

相場より極端に安い土地は、何か裏があるのでしょうか。

価格だけで判断するのではなく、「なぜその価格なのか」の理由を1つずつ見極めていくことが大切です。

例えば、長い間売れ残っている土地でも、安い理由が分かり、ご自身の希望のプランと相性が良ければ、納得のいく選択になることもあります。

土地が決まっていない段階でも相談できるのでしょうか。

もちろんです。

バリーズでは土地探しから家づくりをサポートさせていただきますので、ご希望のエリアや大まかなご予算など、決まっている範囲でお気軽にご相談ください。

まとめ

相場より安い土地の多くは、価格が安いなりの理由（形状の特殊さや造成・地盤工事の必要性など）があり、土地代が安い分、後から別の工事費が増える可能性があります。

相場より安い土地を購入すべきか考える際は、土地条件を標準的なものに直せるかどうかではなく、「土地代と建築費を合わせた総額が、自分たちの予算内に無理なく収まるか」という視点で見極めるのがポイントです。

細かい間取りを先に決めてしまうのではなく、まずは全体の「総予算」をしっかり決めて、敷地条件に合ったプランを選べば、相場より安い土地を上手に活かした家づくりも可能です。

バリーズでは、建物と家具・インテリアがセットになった分かりやすいプランをご用意しています。

平屋から3階建てまで対応できるため、土地の形や条件に合わせたプランのご提案が可能です。

「この土地、本当に買って大丈夫かな」と迷ったときは、お気軽にご相談ください。

土地が決まっていない段階からでも、ご希望のエリアに合わせて、住まいづくりとセットで親身にサポートいたします。