「収入は特別悪くないのに、希望する家の総額に借入可能額が届かない」「勤続年数がまだ短いから、審査に通らないかもしれない」と不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。

住宅ローンが組めないかもしれないと感じた時、まず借入額を増やす方法を考えがちですが、「借りられる額に家の総額を合わせる」という考え方もあります。

このコラムでは、住宅ローンが組めない人に多い条件の見分け方と、希望額に届かないときの対策、家にかかる総額を組み直して借入可能額に近づける方法を、バリーズが解説します。

バリーズでは、建物本体だけでなく、家具・カーテン・照明まで含めたワンプライスの住まいを提案しています。

住宅ローンが組めない人に多い条件

「住宅ローンが組めないのでは」不安になった時、まず確かめたいのは、自分がどの条件に当てはまっているかです。

この章では、審査で引っかかりやすい条件を挙げます。

自分に当てはまるものがあるかを確認しながら読んでみてください。

収入に対して希望額が大きい

最も多いのが、年収に対して借りたい金額が大きすぎるケースです。

金融機関は年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）を見ており、この割合が基準を超えると希望額どおりには借りられません。

収入そのものに問題がなくても、希望する家の総額が高いために届かないことがあります。

勤続年数が短い、または転職して間もない

勤続年数が短いと、収入が安定しているかをまだ判断しづらいと見られることがあります。

転職して間もない時期も同様です。

ただし勤続年数の基準は金融機関ごとに異なり、短くても申し込める場合もあります。

他の借入や支払いに延滞の記録がある

自動車ローンやカードの分割払い、奨学金なども、住宅ローンの審査では返済中の借入として扱われます。

スマートフォン端末の分割払いを延滞した記録が残っていて、本人が気づかないまま審査に影響しているケースもあるので注意しましょう。

健康状態により団体信用生命保険に加入できない

多くの住宅ローンは、契約時に団体信用生命保険（団信）への加入を求めます。

持病や既往症があると団信への加入が難しくなる場合があり、そのために住宅ローンが組めないケースもあるのです。

加入条件をゆるめたワイド団信や、団信の加入を必須としないフラット35という選択肢もあります。

ただし、団信に加入しない場合は万一の際にローンがそのまま残ってしまうため、民間の生命保険でカバーするなどの対策とセットで考える必要があります。

購入する物件の担保評価が届かない

住宅ローンは購入する物件を担保にするため、担保評価が大きく不足すると、その物件では希望する借り入れができないことがあります。

借りる人の条件ではなく、物件の側が理由になっている場合です。

住宅ローンの審査に通らない割合や理由をもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事で解説しています。

住宅ローンが「組めない」と「希望額に届かない」の違い

前章の条件を確認して、信用情報の延滞など明確な理由が見当たらない場合、そもそも住宅ローンが組めないというよりも、「借入可能額が希望した金額に届かない」ことが問題になっていることが多いです。

前の章で挙げたローンが組めない条件は、大きく2つに分かれます。

信用情報や団信、担保評価のように条件そのものが基準に届かない「組めない」と、審査には通るが借入可能額が希望額に足りない「希望額に届かない」です。

住宅ローンの状況	起きていること	向かうべき対策
組めない	条件そのものが審査基準に届かない （延滞などの信用情報、団信に加入できない、担保評価が届かないなど）	まず原因の回復（信用情報の改善、ワイド団信・フラット35の検討など）
希望額に届かない	審査には通るが、返済負担率・返済期間・審査金利の組み合わせで借入可能額が希望額に足りない	借入可能額を増やす、または家の総額を下げる

この章では、住宅ローンの借入可能額が決まる仕組みと、希望額に届かない場合の対策の考え方について解説します。

借入可能額は年収だけで決まらない

借入可能額は、年収の数字だけで機械的に決まるわけではありません。

年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）、何年かけて返すか（返済期間）、そして審査で使われる金利（審査金利）の3つが組み合わさって決まります。

たとえば同じ年収でも、返済期間を長く取れば毎月の返済額が下がり、借入可能額は大きくなります。

また、審査金利は実際に適用される金利より高めに設定されることが多く、借入可能額は年収からの単純計算より控えめになることが多いです。

つまり「年収の何倍まで」という目安だけを見て「組めない」と判断するのは早計であり、条件の組み合わせ次第では希望額に届く可能性もあります。

若いうちほど返済期間を長く取りやすい

返済期間の長さは、若い世代にとって有利に働きます。

住宅ローンには、完済時の年齢に上限を設けている商品が少なくありません。

たとえばフラット35は、完済時の年齢が80歳になるまでの年数と、最長35年のうち、短いほうが借入期間の上限になります。

若いうちに組むほど、この上限に余裕があり、35年という長い返済期間を選びやすい形です。

返済期間を長く取るほど毎月の返済額は下がるため、同じ年収でも借入可能額を大きくしやすくなります。

勤続年数の短さが気になる時期ではありますが、長い返済期間を選びやすいという点では、若さはむしろ強みです。

信用情報が原因でない場合、対策の方向性が変わる

信用情報に延滞などの記録がある場合は、まずその回復が先になります。

一方、信用情報に問題がなく、単に希望額に届かなかっただけであれば、借入可能額を増やす工夫をするか、あるいは買う家の総額を借りられる額に近づけるか、この2つが主な対策です。

次章からは、2つの対策の具体的な方法を順番に解説します。

借入可能額を増やす対策と、埋められる差額の上限

希望額に届かないと分かったとき、まず検討したいのが借入可能額を増やす方向の工夫です。

この章では代表的な方法を挙げたうえで、それでも埋まらない差額が残る場合について整理します。

借入可能額が希望額に届かない場合には、次のような対策があります。

希望額に近づける対策	借入・差額への効き方	上限・注意点
頭金を増やす	借入額を直接減らせる	手元資金の範囲内。入居後の出費用に現金を残す
ペアローン・収入合算	世帯収入で審査でき、届く額が上がる	片方の離職・育休の時期の返済負担も見込む
親・祖父母からの資金援助	借入額そのものを抑えられる	家庭ごとに上限。住宅取得等資金の贈与非課税制度あり（金額・要件は要確認）
審査基準の異なるローンを選ぶ	通る可能性のある先が広がる	信用金庫・労働金庫・フラット35など。金利や条件は先ごとに変わる

※補助金や住宅ローン減税は、この表には含めていません。あとから戻ってくるお金のため、借入額の計算には入れられないからです（くわしくは後述します）。

頭金を増やす

頭金を厚くすると、実際に借りる額を抑えられるため、希望する家に手が届きやすくなります。

ただし頭金を入れすぎると手元の現金が減り、入居後の出費に対応しづらくなる点には注意が必要です。

頭金の額は、引っ越し費用や家具の購入費など、住み始めてすぐに必要になるお金を残しておく前提で考えましょう。

ペアローン・収入合算を検討する

夫婦それぞれが借りるペアローンや、二人の収入を合わせて審査を受ける収入合算という方法があります。

世帯の収入を基準にできるため、一人の年収だけでは届かなかった金額にも手が届きやすくなる方法です。

一方で、どちらかが働けなくなった時の返済負担や、片方が仕事を離れる時期の家計も見込んでおく必要があります。

親・祖父母からの資金援助を受ける

親や祖父母から住宅取得のための資金援助を受けられる場合、借入額そのものを抑えられます。

住宅取得のための贈与には、一定額まで贈与税が非課税になる制度があります。

ただし、適用できる期間が決まっているうえ、住宅の性能や受け取る人の年齢・所得などで非課税の枠が変わるため、利用できるかは個別の確認が必要です。

〈参考〉国税庁ウェブサイト「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

援助が見込めるかどうかは家庭ごとに異なるため、早い段階で相談しておくのがおすすめです。

補助金や住宅ローン減税は借入額の計算に入れない

補助金や住宅ローン減税を利用する場合、これらの還付金を組み込んで借入額を組みたくなるかもしれませんが、これらは住宅ローン借入の際の計算には入れられない点にも注意しましょう。

住宅ローン減税は、入居した翌年に確定申告をして初めて還付が始まる仕組みで、住宅ローンを契約する時点では手元に還付金はありません。

また、納めた税金から差し引く制度のため、納税額を超えて戻ることはなく、所得税から引ききれない分を住民税から控除する場合にも上限があります。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト「住宅ローン減税」

補助金も同じ構造です。

新築の省エネ住宅を対象にした国の制度には、みらいエコ住宅2026事業やZEH補助金があります。

どちらも申請の手続きが必要で、実際に受け取れるのは家が完成して交付を受けた後になります。

さらに予算の上限に達した時点で受付が終わるため、住宅ローンを組む段階では受給が確定していません。

確定していないお金を、借入額から差し引いて計画に組み込むことはできません。

〈参考〉みらいエコ住宅2026事業【公式】

〈参考〉環境共創イニシアチブ「ZEH補助金（令和8年度新築戸建ZEH）」

さらに注意したいのが、補助金は制度ごとに条件が違い、併用できないものがある点です。

たとえばみらいエコ住宅2026事業とZEH補助金は、同時には受けられません。

補助金を受け取ると、その額は住宅ローン減税の計算のもとになる建物の取得価格から差し引かれるため、補助金と減税を単純に足し合わせた金額がそのまま得になるわけでもありません。

補助金や減税は、借入額を決める材料ではなく、後から戻ってくるお金として資金計画に別枠で組み込むものと考えると整理しやすくなります。

※バリーズは全棟でZEH水準の断熱性能を標準仕様としています。ただし、太陽光発電の搭載やZEH・ZEH＋の要件を満たせるかは住宅ごとに異なるため、ZEH補助金の利用を検討している方はお問い合わせください。

※補助金や住宅ローン減税の制度内容・金額・適用条件は年度によって変わります。実際に対象になるかは、住宅会社や税務署、税理士等にご確認ください。（※2026年7月時点の情報です）

審査基準の異なるローンを検討する

同じ年収や条件でも、どの金融機関に申し込むかによって審査の通りやすさは変わります。

一般に、メガバンクは審査が比較的厳しい傾向です。

一方、信用金庫は地域経済への貢献を目的としているため地元の利用者に向き合いやすく、労働金庫（労金）も営利を目的としない組織であることから相談しやすい先として挙げられます。

なお、労金は労働組合等の会員以外でも利用できる場合がありますが、金利などの条件が異なることがあるため確認が必要です。

フラット35は、団信の加入を必須とせず、勤続年数の基準も一般の住宅ローンと異なります。

銀行の審査で難しかった人にも、選択肢が広がる場合があります。

金利のタイプや総返済額は金融機関ごとに違うため、複数の依頼先を比較した上で選ぶのがおすすめです。

※金融機関ごとの審査基準は公表されていない部分も多く、ここで挙げた傾向はあくまで一般的なものです。実際の可否は個別の審査によります。

対策を重ねても希望額に届かない場合

ここまでの方法を組み合わせても、希望額との差額が埋まらないことがあります。

頭金には手元資金の限界があり、収入合算や親の援助にも家庭ごとの上限があるためです。

このとき「必ず住宅ローンを通します」とうたう業者に頼るのは避けてください。

年収を偽って申告させるような手口は違法であり、発覚すれば一括返済を求められるなど、かえって大きなリスクを背負うことになります。

差額が埋まらない時に向かうべきなのは、借入額の側ではなく、買う家の総額の側です。

次章では、家にかかる総額を組み直して予算に近づけるためのポイントを解説します。

家づくりにかかる総額を見直す時の順序とポイント

住宅ローンの借入額を調整しても希望の額にならない時は、購入する家の総額を見直してみましょう。

この章では、総額を下げるときに、調整しやすい部分から順に見直すコツを整理します。

床面積や間取りは、設計の段階なら比較的自由に変更できるため、総額を調整しやすい部分です。

一方、断熱性や耐震性は、建てた後から変えるのが難しい部分です。

総額を下げるときは、後から調整しやすい部分から見直し、住宅性能は残すのが基本です。

見直す対象	考え方
建物の規模（床面積）	過不足のない広さに。収納の集約や廊下の削減などで調整する
間取りの形状	箱型に近づけるほど下げやすい。個性は内装・素材で出す
設備・仕様のグレード	毎日使う場所に予算を多く充てるなど優先順位をつける
入居後の家具・カーテン・照明	本体価格と別に、暮らし始めるために必要なお金として予算に含めておく

反対に、断熱や耐震など後から変えにくい性能は、下げる対象にしないことをおすすめします。

くわしくは次章で解説します。

建物の規模（床面積）を見直す

建物の面積は、材料費と施工費の両方に関わるため、総額への影響が大きい部分です。

床面積が広いほど、材料費も施工費も増えていきます。

必要な広さを保ちながら延床面積を抑えるには、収納を一部屋分にまとめる、廊下を減らして居室に振り分けるなどの工夫が有効です。

暮らしに必要な広さは家族構成によって変わるため、今の暮らしと将来を見据えて、過不足のない面積を決めるところから始めます。

間取りの形状をシンプルにする

同じ床面積でも、建物の形が複雑になるほど費用は上がりやすくなります。

凹凸の多い間取りは外壁の面積が増えて屋根の形も複雑になり、そのぶん材料費と工事の手間がかさむためです。

総二階に近い箱型に近づけるほど、構造として無駄が減り、費用を抑えやすくなります。

外形の複雑さよりも、内装や素材で個性を出すという風に考えると、費用と満足度の両立がしやすくなります。

設備・仕様のグレードに優先順位をつける

キッチンや浴室などの設備、床材や建具といった仕様は、グレードによって費用が大きく変わります。

すべてを最高グレードでそろえると総額は膨らみますが、毎日長く触れる部分とそうでない部分に優先順位を付ければ、満足度を保ちながら費用を抑えられます。

たとえば毎日使うキッチンには予算を寄せ、来客時にしか使わない部分は標準グレードにするといった配分です。

どこにお金をかけると暮らしの満足度が上がるかは家庭ごとに違うため、住宅会社と相談しながら、優先順位を決めて仕様を選んでいきましょう。

入居後にかかる家具・カーテン・照明も総額に含めて予算を立てる

見落とされやすいのが、住み始めてから必要になる家具・カーテン・照明などの費用です。

新居に合わせてそろえると、これらの合計はまとまった額になり、住宅ローンとは別に現金で用意する場面が多くなります。

しかも住宅ローン減税や補助金が戻ってくるのは入居した後で、家具やカーテンをそろえる時期の方が先に来ます。

入居直後が最も現金の出ていく時期になりやすいため、家の本体価格だけでなく、暮らし始めるまでにかかる総額をあらかじめ把握しておくことが大切です。

バリーズは、家具・カーテン・照明・インテリアのコーディネートまで含めたワンプライスの住まいを提供しています。

住み始めたその日から、コーディネートされた空間で暮らせるため、入居後に家具を少しずつ買い足していく必要がありません。

総額があらかじめ決まっているぶん、資金計画が立てやすく、借りられる額のなかで暮らしまで含めて設計しやすくなります。

家具までそろった空間を実物で見たい方は、平屋のモデルハウスを予約制で自由に見学できます。

家づくりの総額を見直す時の注意点

家づくりの総額を抑えたいと考える場合でも、削らずに残しておくべき部分は、暮らしの快適さや安全にかかわる住宅性能です。

この章では、後から変えることが難しい住宅性能の種類について解説します。

どの性能をどれくらい確保したいのかによって、仕様が変わり、それによって家の総額も変わりますので参考にしてください。

断熱性能

断熱性能は、住み始めてから変えることが難しい部分の一つです。

壁のなかや床下、天井に入れる断熱材は、建てる時に施工するため、後から十分な性能に引き上げるには大がかりな工事が必要になります。

断熱性能を確保しておくと、夏や冬に冷暖房で整えた室温を保ちやすくなり、毎月の光熱費も抑えやすくなります。

初期費用を抑えたい時に削りたくなる部分ではありますが、暮らし始めてからの快適さと光熱費に直結するため、優先して残しておきたい性能です。

耐震性能

耐震性能も、後から簡単には変えられない部分です。

建物の構造そのものにかかわるため、建てた後で大きく耐震性能を高めるには、壁や基礎の補強といった費用のかかる工事が必要になります。

地震の多い日本で長く安心して暮らす上で、費用を抑えるために耐震性能をまず下げるということはおすすめしません。

家族の安全を支える部分として、必要な水準を確保しておきましょう。

構造や配管など後から変えられない部分

柱や梁などの構造、壁の中や床下を通る配管のような住宅の骨格をつくる部分は、完成後に変更しようとすると壁や床を壊す工事になりやすく、費用も時間も大きくかかります。

内装やインテリアのように住みながら少しずつ変えられる部分と違い、構造や配管など住まいの骨格となる部分は、最初にきちんと固めておくことで、後からの余計な出費を防げます。

費用を見直す時は、後から変えやすい部分から考え、変えにくい部分ではできるだけ妥協しないという順番にすることで、結果として無駄のない家づくりにつながりますよ。

家づくりの総額を抑えるためにどこを削ってよいか、場所ごとにもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事で解説しています。

住宅ローンに関するよくある質問

本文で触れきれなかった、20代の方からよくいただく住宅ローンに関する質問をまとめます。

Q. 転職したばかりでも住宅ローンは組めますか

勤続年数が短いと審査で不利になりやすいのは事実ですが、転職直後でも組める可能性はあります。

同じ業界内でのキャリアアップ転職など、収入の安定性や将来性が見込めると判断されれば、勤続年数が1年未満でも申し込める金融機関があります。

一方で、転職によって職種や雇用形態が大きく変わった場合は、慎重に見られることもあります。

まずは複数の金融機関に、勤続年数の条件を確認してみてください。

※勤続年数の基準は金融機関ごとに異なり、公表されていない部分もあります。

Q. 頭金がゼロでも家は建てられますか

頭金がなくても、物件価格の全額を借り入れるフルローンで家を建てることは可能です。

ただし、頭金を入れない場合は借入額が大きくなり、毎月の返済額や総返済額も増えます。

また、住宅ローンとは別に、登記費用やローン手数料などの諸費用は現金で支払う場面が多く、頭金ゼロでも一定の現金は手元に必要です。

頭金がない状態で無理のない返済にするには、借入額そのものを抑える工夫、つまり家の総額を見直す視点が役に立ちます。

Q. 事前審査に落ちても本審査で通ることはありますか

事前審査に落ちた場合、同じ条件のまま本審査に進んでも通る可能性は低いのが一般的です。

事前審査は、本審査に進んでよいかを金融機関が先に確認する段階だからです。

ただし、落ちた原因が希望額の大きさにある場合は、借入額を下げる、または家の総額を見直して申し込み内容を変えることで、結果が変わることもあります。

落ちた原因を確かめないまま何度も申し込むと、その記録が残って不利になる場合があるため、原因の確認を先に行うことが大切です。

まとめ

住宅ローンが組めないと感じた時、多くの場合は「そもそも組めない」のではなく「希望した金額に届いていない」状態です。

希望額に届かせるための工夫には、頭金を増やす、ペアローンや収入合算を検討するなどいくつかの方法がありますが、埋められる差額には上限があります。

借入額と希望した金額の差額が埋まらない時は、借入額の調整ではなく、購入する家の総額を調整することを考えてみましょう。

家の総額は、面積や間取り、設備のグレードといった調整しやすい部分から見直し、断熱や耐震など後から変えにくい性能は残すという順番で考えると、暮らしの質を保ちながら予算に近づけられます。

そして総額を考える時は、家の本体価格だけでなく、住み始めてから必要になる家具・カーテン・照明費用まで含めておくことが、入居後の資金計画を安定させる上で大切です。

バリーズは、建物本体から家具・カーテン・照明・インテリアのコーディネートまでを含めたワンプライスの住まいを提供しています。

インテリアの専門家であるコーディネーターと一緒に暮らしのイメージを固めながら、住み始めたその日から完成した空間で暮らせる家づくりです。

総額があらかじめ見えているぶん、借りられる額のなかで無理なく計画を立てられます。

家づくりの第一歩として、まずは資料で全体像を確かめてみてください。